Uzyskanie praw do terenu

http://szkolnictwo.pl/rysunkihasla/57/20157_1.jpgIstotną sprawą przy wyborze rodzaju umowy jest fakt, iż powinna ona skutecznie zabezpieczać prawa inwestora do gruntu na okres 20-30 lat. Przy zawieraniu umowy inwestor musi liczyć się z możliwością jej wypowiedzenia przez właściciela gruntu wyłącznie w razie enumeratywnie wymienionych rażących jej naruszeń, a najlepiej jedynie w wypadku niepłacenia za korzystanie z gruntu przez odpowiednio długi okres czasu. Umowa powinna być tak skonstruowana aby dawać inwestorowi odpowiedni okres czasu do naprawienia naruszenia umowy i zapobieżenia wypowiedzeniu (okres naprawczy).


Tereny pod inwestycje mogą mieć następujące statusy prawne:

Prawo własności

Daje ono inwestorowi najsilniejsze prawo do gruntu. W takim przypadku nie musi on zawierać umów o korzystanie z gruntu na potrzeby inwestycji jaki i umożliwia łatwiejsze pozyskanie zewnętrznych środków finansowych. Często zakup gruntu nie jest racjonalny z punktu widzenia ekonomiki inwestycji.


Służebność gruntową


Według prawa istnieje możliwość obciążenia jednej nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości. Prawo to polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (art. 285 §1 kodeksu cywilnego, dalej – k.c.).

Najem

Prawo do korzystania z gruntu może dawać również umowa najmu. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy grunt do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 §1 k.c.). Umowa najmu ma jednak w rozważanym tu kontekście jedną podstawową wadę – może być zawarta maksymalnie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 661 k.c.). Po tym okresie przekształca się w umowę zawartą na czas nieoznaczony, co oznacza, że może być wypowiedziana przez wynajmującego – właściciela gruntu. Wszelkie konstrukcje prawne mające na celu skonstruowanie umowy najmu na okres dłuższy niż lat dziesięć (np. poprzez konstrukcję opcji) obarczone są trudnym do oceny ryzykiem, iż w przypadku sporu pomiędzy właścicielem nieruchomości a inwestorem umowa taka zostanie uznana (po upływie dziesięciu lat od jej zawarcia) za umowę na czas nieoznaczony.


Użytkowanie


Treścią prawa użytkowania jest oddanie gruntu przez właściciela użytkownikowi do używania i pobierania pożytków na zasadach określonych w umowie o ustanowieniu prawa użytkowania. Zaletą tego rozwiązania jest możliwość jego ustanowienia na cały okres komercyjnej eksploatacji elektrowni wodnej i skuteczne zabezpieczenie praw inwestora na wypadek ogłoszenia upadłości właściciela gruntu, która wpływa na prawa inwestora do użytkowanego gruntu ( zgodnie z art. 313 ust. 3 ustawy z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze, z późn. zm. – dalej „PrUp”).


Dzierżawa


Najczęściej spotykaną w obrocie konstrukcją prawną stosowaną dla zabezpieczenia prawa do gruntów dla inwestycji jest długoterminowa dzierżawa. Przy zastosowaniu umowy dzierżawy gruntu wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy grunt do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 k.c.).


Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 30 lat po jego upływie przekształca się w umowę na czas nieoznaczony (art. 695 § 1 k.c.).


Zbycie dzierżawionej nieruchomości przez jej właściciela nie ma niekorzystnego wpływu na prawa inwestora do dzierżawionego gruntu – nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy i nie może wypowiedzieć umowy. Warunkiem tego jest jednak, aby umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a grunt został najemcy wydany (odpowiedni protokół wydania gruntu, art. 678 w związku z art. 694 k.c.). Inaczej nabywca gruntu będzie mógł umowę wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Ten sam warunek musi być spełniony, aby prawa inwestora z umowy dzierżawy były zachowane, kiedy prowadzona jest egzekucja komornicza przeciwko właścicielowi gruntu. Nabywca nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym wstąpi wówczas w prawa wynajmującego z dzierżawy, bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy (art. 1002 k.p.c.).


Ważnym elementem umowy dzierżawy jest przyznanie dzierżawcy prawa nie tylko do używania gruntu, ale także do pobierania z niego pożytków. W umowie dzierżawy, w odróżnieniu od prawa użytkowania, można przewidzieć przyznanie dzierżawcy prawa poddzierżawy, to jest w istocie prawa do pobierania pożytków cywilnych z gruntu. Przy przyznaniu takiego prawa dzierżawcy i określenia w umowie dzierżawy, jakie pożytki ma prawo pobierać dzierżawca, kwestia możliwości skutecznego ustanowienia prawa dzierżawy nie powinna już budzić wątpliwości.




Źródło:

  1. Piskorz A., www.skarbiec.biz/prawo/prawnik-radzi.




Kategoria: Proces inwestycyjny  | Artykuł ostatnio edytowany: 12.10.2011 08:17 przez admin
<< Poprzedni Wrzesień 2017 Następny >>
PoWtŚrCzPtSoNd
    
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30